Stresstest für die Baufinanzierung: hält Ihr Cashflow eine höhere Rate aus?

So machen Sie ihn selbst

Sie brauchen drei Angaben: Ihre Restschuld, Ihre Restlaufzeit und Ihren aktuellen Zins. Berechnen Sie dann die normale Monatsrate zu Ihrem Zins plus 2 Punkte und plus 3 Punkte neu. Die meisten Online-Tilgungsrechner schaffen das in Sekunden. Es geht nicht um perfekte Genauigkeit. Es geht darum, die Form der Veränderung zu sehen und was sie mit dem Geld macht, das jeden Monat übrig bleibt.

Hier ist ein illustratives Beispiel für eine Restschuld von €220.000 über 25 Jahre, mit einem Haushalts-Nettoeinkommen von €3.400 und sonstigen Fixkosten (alles außer der Finanzierung) von €1.500 pro Monat. Alle Zahlen unten sind illustrativ und gerundet.

• Aktueller Zins, 4,0 %: Rate etwa €1.161. Verbleibender Cashflow: 3.400 minus 1.500 minus 1.161, also etwa €739 pro Monat.
• Zins plus 2 Punkte, 6,0 %: Rate etwa €1.418. Verbleibender Cashflow: etwa €482 pro Monat.
• Zins plus 3 Punkte, 7,0 %: Rate etwa €1.555. Verbleibender Cashflow: etwa €345 pro Monat.

In diesem illustrativen Fall steigt die Rate bei plus 3 Punkten um rund €394 pro Monat, und der monatliche Spielraum schrumpft von €739 auf €345. Der Haushalt hat noch einen positiven Cashflow, aber sein Puffer ist um mehr als die Hälfte geschrumpft. Ihre echten Zahlen werden anders ausfallen. Rechnen Sie sie mit Ihrer eigenen Restschuld, Laufzeit und Ihrem Zins.

Das Warnsignal

Das Warnsignal ist nicht die Rate selbst. Es ist, was die höhere Rate mit Ihrem Puffer macht. Drückt das Szenario plus 2 oder plus 3 Punkte Ihren verbleibenden Cashflow gegen null oder ins Minus, funktioniert das Darlehen nur, solange die Zinsen niedrig bleiben. Das ist eine Wette, kein Plan. Ein weiteres Warnsignal ist eine Restzahl, die auf dem Papier in Ordnung aussieht, in der Praxis aber verschwindet, weil sie bereits für unregelmäßige Kosten verplant war: Jahresversicherung, Autoreparaturen, Urlaube, ein Kind, das eingeschult wird. Ein Puffer, der nur in einem Durchschnittsmonat existiert, ist kein echter Puffer. Der Stresstest ist nur ehrlich, wenn Sie ihn an Ihren echten fixen und wiederkehrenden Kosten messen, nicht an einer optimistischen Version davon.

Was Sie vor Abschluss oder Anschlussfinanzierung tun sollten

Wenn der Stresstest knapp ausfällt, haben Sie drei Hebel, und alle wirken auf denselben Cashflow.

1. Bauen Sie zuerst den Puffer auf. Bevor Sie sich binden, vergrößern Sie den Abstand zwischen Einkommen und Fixkosten, damit die höhere Rate auf Spielraum trifft und nicht auf nichts. Schon ein paar Monate Polster verändern, wie sich eine Zinsanpassung anfühlt.
2. Stopfen Sie die Lecks. Vergessene Abos, doppelte Versicherungen, Gebühren, die still wiederkehren. Das ist der günstigste Weg, Ihren monatlichen Spielraum zu erweitern, weil er Cashflow freisetzt, ohne Ihr Einkommen oder Ihr Darlehen zu ändern.
3. Nehmen Sie weniger auf. Eine kleinere Restschuld senkt die Rate bei jedem Zins, dem aktuellen und dem gestressten. Mehr Eigenkapital oder eine günstigere Immobilie bringt für das Bestehen Ihres Stresstests mehr als die Jagd nach dem niedrigsten Schaufenster-Zins.

Den eigenen echten monatlichen Spielraum zu kennen ist der schwierige Teil, weil die meisten nur sehen, was ihr Konto tut, nicht warum. Genau für diese eine Aufgabe ist VESTELON FLOW gebaut: Sie laden einen einzigen Kontoauszug hoch, ohne Bank-Login, und es liest Ihr tatsächliches Einkommen und Ihre wiederkehrenden Kosten und zeigt, wie viel monatlichen Spielraum Sie bei einer höheren Rate noch hätten. Der erste Bericht ist kostenlos, sodass Sie eine Finanzierungsentscheidung gegen Ihren eigenen Cashflow prüfen können, bevor Sie unterschreiben.

Fest gegen variabel in einem Absatz

Ein Festzins sichert Ihre Rate für einen bestimmten Zeitraum, was Ihnen Sicherheit kauft, aber meist zu einem etwas höheren Startzins und mit der Anschlussfinanzierung, die am Ende der Laufzeit wartet. Ein variabler Zins startet niedriger, bewegt sich aber mit dem Markt, sodass Ihr Stresstest zur monatlichen Realität wird statt zu einer Annahme. Keiner ist im Abstrakten sicherer. Die richtige Wahl hängt davon ab, wie viel freien Cashflow Ihr Stresstest offenlegt: Ein dünner Puffer spricht für die Sicherheit der Bindung, während ein breiter Puffer die Schwankungen eines variablen Zinses auffangen kann.

Häufige Fragen

Wie viele Punkte sollte ich für einen Baufinanzierungs-Stresstest addieren? 2 bis 3 Prozentpunkte zu addieren ist eine übliche und vernünftige Spanne. Sie spiegelt wider, wie weit sich Zinsen zwischen Anschlussfinanzierungen realistisch bewegen können, ohne einen Extremfall anzunehmen, der vielleicht nie eintritt.

Was gilt als sicherer verbleibender Cashflow nach der höheren Rate? Es gibt keine universelle Zahl, aber der Rest sollte Ihre unregelmäßigen und jährlichen Kosten bequem decken, mit Spielraum darüber hinaus. Lässt das gestresste Szenario nichts für das Unerwartete, ist der Puffer zu dünn.

Ändert sich der Stresstest, wenn ich einen Festzins habe? Ja und nein. Ihre Rate ist vorerst gebunden, aber sie setzt sich neu, wenn die Bindung endet. Der Test sagt Ihnen, ob das Darlehen auch zu dem Zins funktioniert, in den Sie anschlussfinanzieren könnten, und genau dann zeigt sich das Risiko.

Dieser Artikel ist allgemeine Information zu Cashflow und Finanzierungsraten, keine Finanzberatung. Die Zahlen sind illustrativ. Berücksichtigen Sie Ihre eigenen Umstände und ziehen Sie vor Kreditentscheidungen einen qualifizierten Berater hinzu.