Wie viel Hypothek kannst du dir wirklich leisten? Nach Cashflow, nicht nach Bank

9 Min. Lesezeit

Die Bank nennt dir ein Maximum, und deine echte Obergrenze ist eine ganz andere Zahl. Die Bank berechnet, was dein Bruttoeinkommen auf dem Papier bedienen kann. Deine wahre Grenze ist das, was dein monatlicher Cashflow trägt, nachdem alles andere in deinem Leben bereits bezahlt ist. Diese beiden Zahlen sind selten gleich, und in der Lücke dazwischen beginnt der Zustand, in dem das Haus dir alles nimmt. So findest du die Zahl, die die Bank nicht sehen kann.

Wie eine Bank entscheidet, was du dir leisten kannst

Ein Kreditgeber beginnt mit deinem Bruttoeinkommen, der Zahl vor Steuern und vor jedem Abzug. Er wendet eine Schuldendienst-Einkommens-Grenze (DTI) an, oft so, dass deine gesamten Schuldenzahlungen rund 40 bis 45 Prozent des Bruttoeinkommens erreichen dürfen. Er zieht bekannte Verpflichtungen wie bestehende Kredite und Kartenmindestraten ab, wendet einen Zins-Stresstest an, und der Rest wird zu deiner Kreditkapazität.

Es ist eine saubere Rechnung, und sie ist um das Risiko der Bank herum gebaut, nicht um dein Leben. Das Modell ist darauf ausgelegt, vorherzusagen, ob du ausfällst, nicht ob es dir gut geht. Das sind sehr verschiedene Fragen.

Worauf die Bank nicht schaut, ist alles, was dein Konto jeden Monat tatsächlich leert. Sie sieht die Lecks nicht. Sie weiß nicht, was du wirklich für Lebensmittel, Verkehr, Kinderbetreuung, Abos, Essen gehen oder die drei kleinen wiederkehrenden Abbuchungen ausgibst, von denen du vergessen hast, dass du sie abgeschlossen hast. Sie arbeitet mit Durchschnitten und Annahmen. Du lebst nicht von Durchschnitten.

Die Cashflow-Methode

Es gibt einen ehrlicheren Weg, eine Hypothek zu bemessen, und er läuft in die entgegengesetzte Richtung. Statt mit dem Bruttoeinkommen zu beginnen und über Quoten nach unten zu arbeiten, beginnst du mit dem Geld, das tatsächlich auf deinem Konto landet, und arbeitest dich durch dein echtes Leben nach unten.

Die Formel ist schlicht:

Nettoeinkommen (was nach Steuern ankommt)
minus deine wahren Lebenshaltungskosten (was du wirklich ausgibst, nicht was du zu geben glaubst)
minus ein Puffer (für die Monate, die schiefgehen)
ergibt deine sichere Rate (die Wohnkosten, die dein Cashflow ohne Anspannung tragen kann)

Der schwierige Teil ist die mittlere Zeile. Die meisten Menschen unterschätzen ihre wahren Lebenshaltungskosten deutlich, weil sich Ausgaben in Dutzenden kleiner Flüsse verstecken statt in wenigen großen. Die einzige verlässliche Quelle für diese Zahl ist dein eigener Kontoauszug, keine Schätzung.

Das Bankmaximum gegen das lebbare Maximum

Hier ist ein anschaulicher Fall, der die Größe der Lücke zeigt. Die Zahlen unten sind Beispiele, kein Angebot für eine konkrete Person.

Bruttoeinkommen: €3,800 / Monat
Nettoeinkommen: €2,950 / Monat
Sicht der Bank: bei 42 Prozent DTI auf brutto bietet sie Raum für eine Rate von etwa €1,596
Wahre Lebenshaltungskosten aus dem Auszug: €1,650 (Essen, Verkehr, Nebenkosten, Abos, die Lecks)
Zurückbehaltener Puffer: €300
Cashflow-Sicht: €2,950 minus €1,650 minus €300 = €1,000 echter Spielraum

Die Bank sagt €1,596. Der Cashflow sagt €1,000. Wenn diese Person bis zur Zahl der Bank leiht, nimmt sie rund €600 pro Monat an Druck auf sich, der nirgendwo herkommen kann außer aus dem Puffer, den Ersparnissen oder der Kreditkarte. Auf dem Papier hat sie sich qualifiziert. In der Praxis ist sie einen schlechten Monat von Schwierigkeiten entfernt. Das Bankmaximum ist eine Decke. Das lebbare Maximum ist ein Boden, auf dem du stehen kannst.

Die Kosten, die fast jeder nach dem Kauf vergisst

Die Rate sind nicht die Kosten des Hauses, sie sind nur ein Teil davon. Eigentum fügt eine Schicht an Ausgaben hinzu, die dir die Miete nie berechnet hat, und sie taucht in Bezahlbarkeitsrechnern selten auf.

Instandhaltung und Reparaturen. Ein grober Arbeitswert liegt bei rund 1 Prozent des Immobilienwerts pro Jahr. Bei einem Haus von €300,000 sind das €3,000 pro Jahr, also €250 pro Monat, gemittelt über Heizkessel, Dächer und das Jahr, in dem nichts kaputtgeht.
Wohngebäudeversicherung, die der Kreditgeber verlangen wird, plus jede an den Kredit gebundene Risikolebensversicherung.
Höhere laufende Kosten. Ein gekauftes Haus ist oft größer als ein gemietetes, also steigen Heizung, Wasser und Energie.
Grundsteuer und alle Service- oder Hausgeldzahlungen.
Die einmaligen Einrichtungskosten in den ersten Monaten: Geräte, Möbel, die kleinen Renovierungen, die immer auftauchen.

Rechne diese ein, und die lebbare Rate schrumpft erneut. Ein Haus, das bei der Kreditrate allein bezahlbar aussah, kann aufhören bezahlbar zu sein, sobald die vollen Eigentumskosten eintreffen.

So findest du deine echte Zahl aus einem Auszug

Du brauchst keine Budgetgewohnheit dafür, du brauchst ein Dokument. Dein Kontoauszug hält die Antwort bereits, denn er ist eine vollständige Aufzeichnung dessen, was dein Leben tatsächlich kostet. Die Arbeit besteht darin, ihn richtig zu lesen.

Nimm dein Nettoeinkommen für den Monat.
Summiere deine wahren Lebenshaltungskosten aus dem Auszug, einschließlich der kleinen wiederkehrenden Abbuchungen, die die meisten nie zusammenrechnen.
Ziehe einen Puffer von einem bis drei Monaten essenzieller Ausgaben ab, bemessen daran, wie stabil dein Einkommen ist.
Ziehe die oben genannten vergessenen Eigentumskosten ab.
Was übrig bleibt, ist die Rate, die dein Cashflow wirklich tragen kann.

Das ist der Teil, an dem das Lesen eines Auszugs von Hand zerbricht, denn die Lecks sind genau die Zeilen, die Menschen überfliegen. Genau dafür ist VESTELON FLOW gebaut: Du lädst einen Auszug hoch, ganz ohne Bank-Login, und es zeigt dir deinen echten Cashflow, die Lecks, die ihn leeren, und den tatsächlichen monatlichen Spielraum, den du für eine Rate hast, nachdem dein echtes Leben berücksichtigt ist. Der erste Bericht ist kostenlos, sodass du deine lebbare Zahl sehen kannst, bevor irgendein Kreditgeber dich überhaupt bemisst.

Ein sicheres Band Rate zu Nettoeinkommen

Als Plausibilitätsprüfung für alles, was die Cashflow-Methode dir gibt, halte das Ergebnis gegen dein Nettoeinkommen. Ein weit verbreitetes komfortables Band ist, die gesamten Wohnkosten, die Rate plus die Eigentumskosten oben, ungefähr innerhalb von 28 bis 35 Prozent deines Nettoeinkommens zu halten. Unter 28 Prozent hast du echten Atemraum. Über 35 Prozent baut sich Druck schnell auf, und kleine Schocks werden zu großen. Das Band ist ein Leitfaden, keine Regel, und deine wahren Lebenshaltungskosten können deine eigene sichere Zahl niedriger drücken.

FAQ

Soll ich den vollen von der Bank angebotenen Betrag leihen? Selten. Das Maximum der Bank ist das Meiste, das du leihen kannst, nicht das Meiste, das du bequem tragen kannst. Die Cashflow-Zahl ist fast immer niedriger, und diese Lücke ist deine Sicherheitsmarge.

Warum ist meine echte Bezahlbarkeit niedriger, als der Rechner sagt? Die meisten Rechner arbeiten mit dem Bruttoeinkommen und durchschnittlichen Ausgaben. Deine echten Kosten, einschließlich Lecks und Eigentumskosten, sind spezifisch für dich und meist höher als der angenommene Durchschnitt.

Wie groß sollte mein Puffer sein? In der Regel ein bis drei Monate essenzieller Ausgaben. Je unvorhersehbarer dein Einkommen, desto größer sollte der Puffer sein, denn der ganze Sinn ist, die Monate aufzufangen, die nicht nach Plan laufen.

Dieser Artikel erklärt eine Methode, über Bezahlbarkeit nachzudenken, und verwendet nur illustrative Zahlen. Er ist keine Finanzberatung. Deine Bank oder dein Kreditgeber trifft die endgültige Kreditentscheidung, und deine eigenen Zahlen werden abweichen.

Laden Sie einen einzigen Kontoauszug hoch. FLOW zeigt Ihnen genau, wo Ihr Geld heute versickert, was es wert ist, sobald Sie es umlenken, und das Jahr, in dem es Sie frei machen könnte. Kein weiterer Tracker, sondern ein Plan, den Sie umsetzen können.

Gratis-Bericht holenErster Bericht gratis · Ohne Kreditkarte · Kein Bank-Login · Jederzeit löschbar · DSGVO-konform