Mieten oder Kaufen in Dubai: was ist klüger für Ihr Geld?

Die echten Kosten des Kaufens

Kaufen ersetzt Miete durch eine andere Reihe von Kosten, manche einmalig, manche für immer. Die große Anfangshürde ist die Anzahlung: Für Expat-Käufer verlangt eine Hypothek meist eine Eigenkapitalquote von rund 20 bis 25 Prozent des Kaufpreises, in bar, noch vor allem anderen.

Dann kommen die Transaktionskosten, der Teil, den Neulinge am meisten unterschätzen.

• DLD-Übertragungsgebühr von etwa 4 Prozent des Kaufpreises an das Dubai Land Department, die mit Abstand größte Einmalkosten.
• Maklerprovision von rund 2 Prozent plus Mehrwertsteuer auf den Kaufpreis.
• Hypothekenregistrierung und Bankbearbeitungsgebühren, ein Prozentsatz des Darlehens plus Bearbeitungskosten.
• Immobilienbewertung und Gebühren des Trustee-Büros, kleinere feste Beträge, die sich dennoch summieren.

Bei einer Wohnung über 1,5 Millionen AED beträgt allein die DLD-Gebühr rund 60.000 AED, und die gesamten Anfangskosten über die Anzahlung hinaus können mehrere Prozent des Preises ausmachen. Nach dem Kauf tragen Sie die Hypothek, plus jährliche Service Charges, die das Gebäude pro Quadratfuß abrechnet, plus Instandhaltung. Diese Service Charges werden leicht vergessen und hören nie auf.

Die Break-even-Frage

Das ist der Kern. Kaufen lädt den Großteil seiner Kosten ins erste Jahr über DLD-Gebühr, Maklerprovision und Registrierung. Mieten verteilt seine Kosten gleichmäßig, baut aber nichts auf. Die eigentliche Frage lautet also: Wie viele Jahre Eigentum braucht es, damit Kaufen das Mieten schlägt, sobald Sie diese Anfangskosten mitzählen?

Diese Zahl ist Ihr Break-even-Horizont. Wenn Ihre Gesamtkosten beim Kaufen in den frühen Jahren, der entgangene Zins auf Ihre Anzahlung, die DLD-Gebühr, Service Charges und Hypothekenzinsen, das übersteigen, was Sie im selben Zeitraum an Miete gezahlt hätten, war Mieten günstiger. Jenseits des Break-even zieht das Eigentum voran und baut den Vorsprung weiter aus. In einem stabilen Dubai-Markt liegt dieser Übergang oft irgendwo in den frühen bis mittleren Eigentumsjahren, genau deshalb entscheidet Ihre erwartete Aufenthaltsdauer die Antwort.

Wann Mieten gewinnt

Mieten ist häufiger der klügere finanzielle Schritt, als man zugibt, besonders wenn eines davon auf Sie zutrifft.

1. Sie sind nicht sicher, ob Sie länger als ein paar Jahre bleiben. Verkaufen Sie vor dem Break-even, verschlingen DLD-Gebühr und Transaktionskosten jeden Gewinn.
2. Ihr Geld ist anderswo besser aufgehoben. Könnte Ihre Anzahlung in einem Unternehmen oder in breit gestreuten Anlagen mehr verdienen, als die Immobilie Ihnen spart, kann Mieten und das Anlegen der Differenz gewinnen.
3. Sie schätzen Beweglichkeit. Jobs, Schulen und das Leben in den Emiraten ändern sich schnell. Mieten lässt Sie Viertel oder Emirat wechseln, ohne zu verkaufen.
4. Sie haben die volle Anzahlung nicht bequem. Ihre Ersparnisse zu leeren, um die Anzahlung zusammenzukratzen, macht Sie verwundbar, falls etwas schiefgeht.

Wann Kaufen gewinnt

Kaufen wird zur stärkeren Wahl, sobald Zeithorizont und Liquiditätslage zusammenpassen.

1. Sie planen, deutlich über den Break-even-Horizont hinaus zu bleiben. Je länger Sie besitzen, desto stärker verteilen sich diese Einmalgebühren über die Jahre.
2. Sie haben die Anzahlung, ohne Ihren Puffer zu leeren. Kaufen sollte Sie nicht Ihren Notgroschen kosten.
3. Ihre Hypothekenrate liegt nahe der lokalen Miete oder darunter. Wenn die Monatszahlen ähnlich sind, neigt das aufgebaute Eigenkapital die Waage.
4. Sie wollen Ihre Wohnkosten festschreiben. Eine feste Hypothek deckelt eine Kostenstelle, die die Miete sonst bei jeder Verlängerung weiter nach oben schiebt.

So oder so Geld freimachen

Welchen Weg Sie auch wählen, ob er bequem oder stressig ist, entscheidet dasselbe: wie viel freies Geld Sie tatsächlich jeden Monat haben. Ein Mieter, der ein paar Hundert AED mehr im Monat findet, baut die Anzahlung für einen späteren Kauf schneller auf. Ein Käufer, der dasselbe tut, deckt Service Charges und Hypothekenschwankungen ohne Anspannung.

Dieses freie Geld liegt meist schon auf Ihrem Konto, versteckt in vergessenen Abos, doppelten Versicherungen, App-Gebühren und stillen Abbuchungen, die Sie nicht mehr bemerken. Genau das bringt VESTELON FLOW aus einem einzigen Kontoauszug ans Licht: die wiederkehrenden Lecks, die Ihre AED Monat für Monat abziehen. Holen Sie auch nur 300 AED im Monat zurück, und das sind 3.600 AED im Jahr, die in Ihre Anzahlung oder Ihre Service Charges fließen statt in fremde Taschen.

So entscheiden Sie

Schneiden Sie mit einer kurzen, ehrlichen Checkliste durch das Rauschen.

1. Notieren Sie, wie viele Jahre Sie realistisch in den Emiraten bleiben wollen. Seien Sie ehrlich, nicht hoffnungsvoll.
2. Summieren Sie die echten Kosten des ersten Mietjahres in AED: Miete plus Maklerprovision, Ejari, Kaution und DEWA.
3. Summieren Sie die echten Anfangskosten des Kaufs: Anzahlung plus die rund 4 Prozent DLD-Gebühr, Maklerprovision, Hypotheken- und Registrierungsgebühren.
4. Addieren Sie die laufenden Kosten beider Wege: steigende Miete versus Hypothek plus Service Charges und Instandhaltung.
5. Schätzen Sie Ihr Break-even-Jahr und vergleichen Sie es mit Ihrer erwarteten Aufenthaltsdauer. Länger als Break-even spricht fürs Kaufen, kürzer fürs Mieten.
6. Prüfen Sie, dass Ihr Liquiditätspuffer beide Optionen übersteht, mit intaktem Notgroschen.

Tun Sie das, und die Entscheidung ist kein Gefühl mehr, sondern eine Zahl. Was sie Ihnen auch sagt, der erste Schritt ist derselbe: Finden Sie das Geld, das bereits aus Ihrem Konto sickert, damit Sie mehr für die Wahl haben, die Sie treffen.

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