Als Paar ein Zuhause kaufen: zuerst die Fragen zum gemeinsamen Cashflow

Der Ein-Einkommen-Stresstest

Bevor ihr unterschreibt, testet die Rate gegen das größere Gehalt allein. Nehmt das höhere der beiden Nettoeinkommen, zieht die vorgeschlagene Rate ab und zieht die Fixkosten ab, die nicht aufhören, wenn ein Einkommen aufhört: Nebenkosten, Versicherungen, Lebensmittel, Verkehr, jede bestehende Schuld. Was bleibt, ist eure Ein-Einkommen-Reserve.

Beträgt das höhere Gehalt €2.400 und die Rate €1.200, bleiben euch €1.200, um alles für zwei Personen zu decken. Das ist eng, aber für ein paar Monate tragbar. Wäre die Rate stattdessen €1.500, lässt derselbe Test €900, und ein einziger Rückschlag wird zu versäumten Zahlungen. Die Zahlen sind beispielhaft, doch es geht um den Test: wählt die Rate, bei der die Ein-Einkommen-Reserve unbequem ist, nicht unmöglich.

Das ist kein Pessimismus. Über eine 25-jährige Finanzierung ist die Chance gering, dass beide Einkommen die ganze Zeit ununterbrochen laufen. Krankheit, Kündigung, ein Berufswechsel, ein neues Baby, ein Geschäftstief. Auf den Ein-Einkommen-Fall auszulegen heißt, dass diese Dinge zu Unannehmlichkeiten statt zu Notlagen werden.

Rate und Puffer aufteilen, wenn die Einkommen sich unterscheiden

Paare verdienen selten gleich viel, und eine 50/50-Teilung gemeinsamer Kosten verlagert die Last leise auf den Geringverdiener. Es gibt einen faireren Mechanismus: teilt die Rate im Verhältnis zum Einkommen, sodass jeder Partner denselben Anteil dessen beiträgt, was er verdient.

Nehmt eine Rate von €1.200 und Einkommen von €2.400 und €2.000, zusammen €4.400. Der erste Partner verdient 55 Prozent des Ganzen, der zweite 45 Prozent. Anteilige Teilung bedeutet €660 und €540. Jeder Partner gibt nun rund 27 Prozent seines eigenen Einkommens fürs Wohnen aus, statt dass einer 25 Prozent und der andere 30 Prozent bei pauschaler Teilung zahlt. Die gemeinsame Last fällt gleich aus als Prozentsatz der Leistungsfähigkeit, und genau das bedeutet Fairness zwischen ungleichen Einkommen.

Wendet dieselbe Logik auf den Puffer an. Ein Haus bringt unregelmäßige Kosten: Reparaturen, eine Heizung, höhere Rechnungen in einem kalten Winter. Speist auch die Notfallreserve anteilig, damit kein Partner eine verdeckte Subvention trägt. Ein üblicher Zielwert sind drei bis sechs Monatsraten der vollen Rate, gemeinsam vor dem Kauf gehalten, nicht danach.

Beide Cashflows zusammenführen, um das echte Bild zu sehen

Die meisten Paare haben ihre zwei Finanzleben nie auf eine Seite gebracht. Jeder kennt sein eigenes Gehalt und ungefähr, was vom Konto abgeht, doch das gemeinsame Bild (was der Haushalt wirklich behält nach beiden Sätzen Fixkosten, Abos und stillen wiederkehrenden Gebühren) existiert meist nirgends.

Genau diese zusammengeführte Sicht nennt euch die echte Zahl. Addiert beide Einkommen, dann zieht jeden gebundenen Abfluss von beiden Seiten ab: Miete oder aktuelles Wohnen, Kredite, Versicherungen, die Streamingdienste, die keiner gekündigt hat, das Fitnessstudio, das einer vergessen hat. Was übrig bleibt, ist der Haushaltsüberschuss, und die Rate muss mit Spielraum hineinpassen. Eine Bank sieht Bruttogehalt und eine Schufa-Auskunft. Sie sieht nicht die €180 im Monat an vergessenen Abos, die eure echte Reserve schrumpfen lassen.

Jeder Partner kann seinen Kontoauszug durch VESTELON FLOW laufen lassen und den echten gemeinsamen Cashflow vor der Bindung vergleichen. Der erste Bericht ist kostenlos, sodass euch zwei Auszüge beide Spalten nebeneinander geben: tatsächliches Einkommen herein, tatsächliche Fixkosten heraus und der wahre Überschuss, aus dem eine Rate schöpfen würde. Es rechnet aus dem, was auf euren Konten bereits geschehen ist, nicht aus dem, was einer von euch schätzt.

Die Gespräche, die ihr vor dem Antrag führen solltet

Die finanziellen Fragen sind zugleich Beziehungsfragen, und sie zu überspringen lässt sie nicht verschwinden. Führt sie bewusst, vor dem Angebot.

• Die Ein-Einkommen-Frage. Wenn einer von uns sein Einkommen für sechs Monate verlöre, welche Rate könnte der andere allein tragen, und wie lange?
• Die Aufteilungsfrage. Tragen wir gleiche Beträge bei oder gleiche Anteile unserer Einkommen, und was passiert mit dieser Aufteilung, wenn sich ein Gehalt ändert?
• Die Pufferfrage. Wie viele Monatsraten der vollen Rate halten wir vor dem Kauf, und auf wessen Konto liegen sie?
• Die Eigentumsfrage. Wenn die Beiträge ungleich sind, wie spiegelt sich das wider, falls wir je verkaufen oder uns trennen?

Keine davon verlangt Einigkeit beim ersten Versuch. Sie verlangen die echten Zahlen auf dem Tisch, und deshalb kommt der gemeinsame Cashflow vor dem Finanzierungsvermittler, nicht danach.

Häufig gestellte Fragen

Sollten wir immer weniger leihen, als die Bank anbietet? Nicht immer, doch das genehmigte Maximum beruht darauf, dass beide Einkommen weiterlaufen. Lässt euer Ein-Einkommen-Stresstest beim Maximum eine tragbare Reserve, kann es in Ordnung sein. Wenn nicht, leiht bis zu der Rate, die den Test besteht, nicht zu der, die die Bank unterschreibt.

Ist eine anteilige Teilung besser als eine 50/50-Teilung? Wenn die Einkommen sich unterscheiden, hält die anteilige Teilung die Wohnkosten gleich als Prozentsatz jedes Einkommens, sodass kein Partner leise stärker gedehnt wird als der andere. Eine pauschale 50/50-Teilung ist einfacher, drückt aber mehr Last auf den Geringverdiener.

Wie groß sollte der Puffer vor dem Kauf sein? Ein üblicher Zielwert sind drei bis sechs Monatsraten der vollen Rate, gemeinsam gehalten und vor dem Abschluss gespeist, nicht danach. Der größere Wert zählt umso mehr, wenn ein Einkommen schwankend oder selbstständig ist, da die Ein-Einkommen-Phase wahrscheinlicher eintritt.