Akú hypotéku si naozaj môžete dovoliť? Podľa cashflow, nie podľa banky

Metóda cashflow

Existuje čestnejší spôsob, ako vymerať hypotéku, a beží opačným smerom. Namiesto toho, aby ste začali hrubým príjmom a postupovali nadol cez pomery, začnete peniazmi, ktoré vám skutočne pristanú na účte, a postupujete nadol cez váš reálny život.

Vzorec je jednoduchý:

• Čistý príjem (to, čo príde po zdanení)
• mínus vaše skutočné životné náklady (to, čo naozaj miniete, nie to, čo si myslíte, že miniete)
• mínus rezerva (na mesiace, ktoré sa pokazia)
• rovná sa vaša bezpečná splátka (náklad na bývanie, ktorý váš cashflow unesie bez napätia)

Najťažší je prostredný riadok. Väčšina ľudí podceňuje svoje skutočné životné náklady o veľký kus, pretože míňanie sa skrýva v desiatkach malých tokov, nie v niekoľkých veľkých. Jediným spoľahlivým zdrojom toho čísla je váš vlastný výpis, nie odhad.

Maximum banky verzus maximum, s ktorým sa dá žiť

Tu je názorný príklad, ktorý ukazuje veľkosť medzery. Nižšie uvedené čísla sú príklady, nie ponuka pre konkrétnu osobu.

• Hrubý príjem: €3,800 / mesiac
• Čistý príjem: €2,950 / mesiac
• Pohľad banky: pri 42 percentnom DTI z hrubého ponúka priestor pre splátku okolo €1,596
• Skutočné životné náklady z výpisu: €1,650 (jedlo, doprava, energie, predplatné, úniky)
• Ponechaná rezerva: €300
• Pohľad cashflow: €2,950 mínus €1,650 mínus €300 = €1,000 skutočného priestoru

Banka hovorí €1,596. Cashflow hovorí €1,000. Ak si táto osoba požičia podľa čísla banky, vezme na seba zhruba €600 mesačne tlaku, ktorý nemá odkiaľ prísť, iba z rezervy, úspor alebo kreditnej karty. Na papieri kvalifikovala. V praxi je jeden zlý mesiac od problémov. Maximum banky je strop. Maximum, s ktorým sa dá žiť, je podlaha, na ktorej môžete stáť.

Náklady, na ktoré takmer každý po kúpe zabudne

Splátka nie je nákladom domu, je len jednou jeho časťou. Vlastníctvo pridáva vrstvu míňania, ktorú vám prenájom nikdy neúčtoval, a v kalkulačkách dostupnosti sa objaví len zriedka.

• Údržba a opravy. Hrubé pracovné číslo je okolo 1 percenta hodnoty nehnuteľnosti ročne. Na dome za €300,000 je to €3,000 ročne, čiže €250 mesačne, spriemerované cez kotly, strechy a rok, keď sa nič nepokazí.
• Poistenie domácnosti, ktoré bude veriteľ vyžadovať, plus akékoľvek životné poistenie naviazané na úver.
• Vyššie prevádzkové účty. Kúpený dom býva často väčší ako prenajatý, takže kúrenie, voda a energie stúpajú.
• Daň z nehnuteľnosti a akékoľvek servisné alebo spoločenstvové poplatky.
• Jednorazové náklady na zariadenie v prvých mesiacoch: spotrebiče, nábytok, malé rekonštrukcie, ktoré sa vždy objavia.

Zarátajte ich a splátka, s ktorou sa dá žiť, sa opäť zmenší. Dom, ktorý vyzeral dostupne pri samotnej splátke úveru, môže prestať byť dostupný, keď doľahnú plné náklady na vlastníctvo.

Ako nájsť svoje skutočné číslo z výpisu

Nepotrebujete na to návyk rozpočtovania, potrebujete jeden dokument. Váš bankový výpis už drží odpoveď, pretože je úplným záznamom toho, koľko váš život skutočne stojí. Práca spočíva v tom, prečítať ho správne.

1. Vezmite svoj čistý príjem za mesiac.
2. Spočítajte svoje skutočné životné náklady z výpisu vrátane malých opakujúcich sa platieb, ktoré väčšina ľudí nikdy nesčíta.
3. Odpočítajte rezervu vo výške jedného až troch mesiacov nevyhnutného míňania, dimenzovanú podľa toho, aký stabilný je váš príjem.
4. Odpočítajte zabudnuté náklady na vlastníctvo uvedené vyššie.
5. To, čo zostane, je splátka, ktorú váš cashflow naozaj unesie.

Toto je tá časť, kde sa čítanie výpisu rukou rozpadá, pretože úniky sú presne tie riadky, ktoré ľudia preskakujú. Na toto je vytvorený VESTELON FLOW: nahráte jeden výpis bez prihlasovania do banky a on vám ukáže váš skutočný cashflow, úniky, ktoré ho odčerpávajú, a skutočný mesačný priestor, ktorý máte na splátku po zarátaní vášho reálneho života. Prvý report je zadarmo, takže svoje číslo, s ktorým sa dá žiť, uvidíte skôr, než vás akýkoľvek veriteľ vôbec vymeria.

Bezpečné pásmo splátka k čistému príjmu

Ako kontrolu zdravého rozumu pre čokoľvek, čo vám metóda cashflow dá, porovnajte výsledok so svojím čistým príjmom. Široko používané pohodlné pásmo je udržať celkový náklad na bývanie, splátku plus náklady na vlastníctvo uvedené vyššie, zhruba v rozmedzí 28 až 35 percent vášho čistého príjmu. Pod 28 percentami máte skutočný priestor na nadýchnutie. Nad 35 percentami sa tlak rýchlo stupňuje a malé otrasy sa menia na veľké. Pásmo je vodítko, nie pravidlo, a vaše skutočné životné náklady môžu vaše vlastné bezpečné číslo posunúť nižšie.

Časté otázky

Mám si požičať plnú sumu, ktorú banka ponúka? Málokedy. Maximum banky je najviac, čo si môžete požičať, nie najviac, čo pohodlne unesiete. Číslo cashflow je takmer vždy nižšie a tá medzera je vašou rezervou bezpečnosti.

Prečo je moja skutočná dostupnosť nižšia, ako hovorí kalkulačka? Väčšina kalkulačiek pracuje z hrubého príjmu a priemerného míňania. Vaše skutočné náklady, vrátane únikov a nákladov na vlastníctvo, sú špecifické pre vás a zvyčajne vyššie ako predpokladaný priemer.

Aká veľká má byť moja rezerva? Vo všeobecnosti jeden až tri mesiace nevyhnutného míňania. Čím menej predvídateľný je váš príjem, tým väčšia by mala byť rezerva, pretože celým zmyslom je absorbovať mesiace, ktoré nejdú podľa plánu.

Tento článok vysvetľuje metódu uvažovania o dostupnosti a používa len ilustračné čísla. Nie je finančným poradenstvom. Konečné rozhodnutie o úvere robí vaša banka alebo veriteľ a vaše vlastné čísla sa budú líšiť.