Hypotéka vs. nájem v Česku 2026: sazby, ceny a modelový přepočet

Ceny bytů: Praha, Brno, Ostrava

Transakční ceny, tedy ceny skutečně prodaných bytů zapsaných v katastru, sleduje Deloitte Real Index. Aktuální přehledy z něj uvádějí tato čísla:

• Praha: zhruba 156 000 Kč/m², meziročně +8 %. Nejdražší trh v zemi.
• Brno: zhruba 95 000 Kč/m², meziročně +9,2 %.
• Ostrava: zhruba 69 000 až 71 000 Kč/m² podle přehledu portálu Brivo. Podle dat Deloitte přitom Ostrava rostla nejrychleji ze všech krajských měst, meziročně o 21,7 %.

Byt o 60 m² tak v modelu vyjde zhruba na 9,36 milionu Kč v Praze (asi 387 000 eur při kurzu kolem 24,2 Kč za euro podle ČNB), 5,7 milionu v Brně (asi 235 000 eur) a 4,2 milionu v Ostravě (asi 174 000 eur).

Nájmy rostou dál, ale pomaleji než dřív

Podle Deloitte Rent Indexu dosáhlo průměrné nájemné v prvním čtvrtletí 2026 v Česku 339 Kč za m² měsíčně, mezičtvrtletně o 2,1 % víc. Po městech:

• Praha: 466 Kč/m², mezičtvrtletně +1,5 %.
• Brno: 396 Kč/m², +1 %.
• Ostrava: nabídkové nájemné kolem 247 Kč/m² v červenci 2026 podle cenové mapy Bohemian Estates, meziročně asi o 8 % výš. Deloitte za první čtvrtletí hlásil růst o 4,2 %, nejrychlejší z velkých měst.

Stejný byt o 60 m² tedy v nájmu stojí zhruba 27 960 Kč v Praze (asi 1 160 eur), 23 760 Kč v Brně (asi 980 eur) a kolem 14 800 Kč v Ostravě (asi 610 eur).

Modelový přepočet: byt 60 m² s 20 % vlastních zdrojů

Model počítá s cenami a nájmy výše, sazbou 5,32 % podle červencového Hypoindexu, splatností 25 let a 20 % ceny z vlastních úspor. To odpovídá pravidlům ČNB, která povolují LTV do 80 %, u žadatelů do 36 let do 90 %.

• Praha: vlastní zdroje 1,87 milionu Kč, úvěr 7,49 milionu, splátka zhruba 45 200 Kč měsíčně. Nájem stejného bytu: 27 960 Kč. Splátka je asi o 17 200 Kč vyšší.
• Brno: vlastní zdroje 1,14 milionu, úvěr 4,56 milionu, splátka zhruba 27 500 Kč. Nájem: 23 760 Kč. Rozdíl asi 3 800 Kč.
• Ostrava: vlastní zdroje 840 000 Kč, úvěr 3,36 milionu, splátka zhruba 20 300 Kč. Nájem: kolem 14 800 Kč. Rozdíl asi 5 500 Kč.

Pro měřítko: průměrná hrubá mzda v Česku byla v prvním čtvrtletí 2026 podle ČSÚ 50 282 Kč. Pražská modelová splátka se tedy blíží 90 % průměrné hrubé mzdy, brněnská tvoří něco přes polovinu.

Co v přepočtu není a umí výsledek otočit

Měsíční splátka proti měsíčnímu nájmu je jen první vrstva. Několik věcí tabulka nezachytí:

• Vlastník platí navíc fond oprav, daň z nemovitosti, pojištění a údržbu. Část splátky je ale úmor, tedy splácení vlastního majetku, ne náklad.
• Nájem není zamčený. Deloitte Rent Index vzrostl jen za jedno čtvrtletí o 2,1 %. Splátka se naopak mění až s koncem fixace, nahoru i dolů.
• Vlastní zdroje mají alternativu. 1,87 milionu složených do pražského bytu nemůže zároveň pracovat jinde. Kolik by vydělaly jinak, model neví.
• Poměr ceny k ročnímu nájmu (náš výpočet z čísel výše): Praha zhruba 28, Ostrava asi 24, Brno kolem 20. Čím vyšší číslo, tím dráž se v daném městě kupuje ve srovnání s nájmem.

Kdy vychází lépe která cesta

Bez doporučení, jen logika čísel. Krátký horizont a potřeba mobility mluví pro nájem: nižší měsíční platba, malé vstupní náklady a úspory zůstávají volné. Dlouhý horizont mluví pro koupi: úmor postupně mění splátku v majetek a po splacení náklad na bydlení prudce klesá, zatímco nájem dál kopíruje trh. Mezi tím leží šedá zóna, ve které rozhoduje vaše konkrétní situace: jistota příjmu, výše úspor, město a to, kolik místa ve vašem cashflow splátka reálně zabere.

Právě poslední bod je měřitelný hned. Nahrajte jeden bankovní výpis do VESTELON FLOW a uvidíte, kolik z vašeho měsíce dnes zabírá bydlení a kolik prostoru by zbylo po splátce z modelu výše. První report je zdarma a rozhodnutí zůstává na vás.

Podrobnější pohled na pražské životní náklady najdete v článku o životních nákladech v Praze. A pokud vás zajímá stejný souboj v eurech, srovnali jsme hypotéku a nájem na Slovensku.

Časté dotazy

Proč splátka skoro všude převyšuje nájem? Protože sazby hypoték jsou v létě 2026 podle Swiss Life Hypoindexu na dvouletém maximu 5,32 %, zatímco růst nájmů podle Deloitte zpomalil na jednotky procent za čtvrtletí. Při levnějších hypotékách se poměr může znovu otočit; přesně to se v opačném směru stalo mezi lety 2024 a 2026.

Kolik vlastních úspor hypotéka v Česku vyžaduje? Limity ČNB povolují bankám půjčit nejvýš 80 % hodnoty nemovitosti, žadatelům do 36 let až 90 %. Na modelový brněnský byt za 5,7 milionu Kč tedy potřebujete minimálně 570 000 až 1,14 milionu Kč vlastních zdrojů, plus rezervu na daň, vybavení a stěhování.

Jsou čísla v článku přesná? Jsou to průměry z veřejných zdrojů: ČNB, Swiss Life Hypoindex, Deloitte Rent Index a Real Index, cenová mapa Bohemian Estates, Brivo a ČSÚ, vždy k datům uvedeným v textu. Konkrétní byt i konkrétní nabídka banky se od průměru mohou výrazně lišit. Berte model jako rám, ne jako ceník.