Koupě bydlení jako pár: nejdřív otázky o společném cashflow

Zátěžový test na jeden příjem

Než podepíšete, otestujte splátku proti samotnému většímu platu. Vezměte vyšší ze dvou čistých příjmů, odečtěte navrhovanou splátku hypotéky a odečtěte fixní náklady, které se nezastaví, když příjem vypadne: energie, pojištění, potraviny, dopravu, jakýkoli stávající dluh. Co zbude, je vaše rezerva na jeden příjem.

Pokud je vyšší plat €2 400 a splátka €1 200, zůstává vám €1 200 na pokrytí všeho pro dva lidi. To je napjaté, ale na pár měsíců zvládnutelné. Kdyby byla splátka €1 500, stejný test ponechává €900 a jeden zádrhel se mění na zmeškané splátky. Čísla jsou ilustrativní, ale jde o test: zvolte splátku, kde je rezerva na jeden příjem nepříjemná, ne nemožná.

Tohle není pesimismus. Během 25leté hypotéky je nízká pravděpodobnost, že oba příjmy půjdou celou dobu bez přerušení. Nemoc, propuštění, změna kariéry, nové dítě, pokles podnikání. Nastavení na případ jednoho příjmu znamená, že z těchto věcí budou nepříjemnosti místo pohrom.

Dělení splátky a rezervy, když se příjmy liší

Páry zřídka vydělávají stejně a dělení společného nákladu 50/50 tiše přenáší zátěž na toho, kdo vydělává míň. Existuje spravedlivější mechanismus: dělte splátku v poměru k příjmu, aby každý partner přispěl stejným podílem z toho, co vydělá.

Vezměte splátku €1 200 a příjmy €2 400 a €2 000, dohromady €4 400. První partner vydělává 55 procent z celku, druhý 45 procent. Poměrné dělení znamená €660 a €540. Každý partner teď utratí za bydlení zhruba 27 procent vlastního příjmu, místo aby jeden utrácel 25 procent a druhý 30 procent při plochém dělení. Společný náklad dopadá stejně jako procento kapacity, což je to, co spravedlnost mezi nerovnými příjmy doopravdy znamená.

Stejnou logiku uplatněte na rezervu. Dům přináší nepravidelné náklady: opravy, kotel, vyšší účty v studené zimě. I nouzovou rezervu naplňte poměrně, aby ani jeden partner nenesl skrytou dotaci. Běžný cíl jsou tři až šest měsíců plné splátky hypotéky, držených společně před koupí, ne po ní.

Spojení obou cashflow, abyste viděli skutečný obraz

Většina párů nikdy nedala své dva finanční životy na jednu stranu. Každý partner zná svůj plat a zhruba co mu odchází z účtu, ale společný obraz (co si domácnost opravdu nechá po obou sadách fixních nákladů, předplatných a tichých opakovaných poplatků) obvykle nikde neexistuje.

Právě tento spojený pohled vám řekne skutečné číslo. Sečtěte oba příjmy a pak odečtěte každý závazný odliv z obou stran: nájem nebo současné bydlení, úvěry, pojištění, streamovací služby, které ani jeden nezrušil, posilovnu, na kterou jeden z vás zapomněl. Co přežije, je přebytek domácnosti, a splátka hypotéky do něj musí vejít s rezervou. Banka vidí hrubý plat a úvěrový registr. Nevidí těch €180 měsíčně zapomenutých předplatných, která zmenšují vaši skutečnou rezervu.

Každý partner může nechat projít svůj bankovní výpis přes VESTELON FLOW a porovnat skutečné společné cashflow před závazkem. První report je zdarma, takže dva výpisy vám dají oba sloupce vedle sebe: skutečný příjem dovnitř, skutečné fixní náklady ven a pravý přebytek, ze kterého by hypotéka čerpala. Počítá z toho, co se už na vašich účtech stalo, ne z toho, co kdokoli z vás odhaduje.

Rozhovory, které je třeba vést před žádostí

Finanční otázky jsou zároveň vztahovými otázkami a jejich přeskočení je nezruší. Veďte je záměrně, před nabídkou.

• Otázka jednoho příjmu. Kdyby někdo z nás ztratil příjem na šest měsíců, kterou splátku by ten druhý unesl sám a jak dlouho?
• Otázka dělení. Přispíváme stejnými částkami nebo stejnými podíly z příjmů, a co se s tím dělením stane, když se jeden plat změní?
• Otázka rezervy. Kolik měsíců plné splátky držíme před koupí a na čí účet to jde?
• Otázka vlastnictví. Pokud jsou příspěvky nerovné, jak se to promítne, kdybychom někdy prodávali nebo se rozešli?

Žádná z nich nevyžaduje shodu na první pokus. Vyžadují skutečná čísla na stole, a proto společné cashflow předchází hypotečnímu makléři, ne naopak.

Často kladené otázky

Měli bychom si vždy půjčit míň, než banka nabízí? Ne vždy, ale schválené maximum stojí na pokračování obou příjmů. Pokud váš test na jeden příjem ponechává při maximu použitelnou rezervu, může to být v pořádku. Pokud ne, půjčte si do splátky, která testem projde, ne do té, kterou banka podepíše.

Je poměrné dělení lepší než dělení 50/50? Když se příjmy liší, poměrné dělení udržuje náklad na bydlení stejný jako procento z každého příjmu, takže ani jeden partner není tiše natahován víc než druhý. Ploché dělení 50/50 je jednodušší, ale tlačí víc zátěže na toho, kdo vydělává míň.

Jak velká má být rezerva před koupí? Běžný cíl jsou tři až šest měsíců plné splátky hypotéky, držených společně a naplněných před dokončením koupě, ne po něm. Vyšší hodnota platí o to víc, když je jeden příjem proměnlivý nebo z podnikání, protože období jednoho příjmu přijde s větší pravděpodobností.