Na jakou hypotéku opravdu dosáhnete? Podle cashflow, ne podle banky

Metoda cashflow

Existuje poctivější způsob, jak vyměřit hypotéku, a běží opačným směrem. Místo toho, abyste začali hrubým příjmem a postupovali dolů přes poměry, začnete penězi, které vám skutečně přistanou na účtu, a postupujete dolů přes váš reálný život.

Vzorec je prostý:

• Čistý příjem (to, co přijde po zdanění)
• mínus vaše skutečné životní náklady (to, co opravdu utratíte, ne to, co si myslíte, že utratíte)
• mínus rezerva (na měsíce, které se pokazí)
• rovná se vaše bezpečná splátka (náklad na bydlení, který váš cashflow unese bez napětí)

Nejtěžší je prostřední řádek. Většina lidí podceňuje své skutečné životní náklady o velký kus, protože utrácení se skrývá v desítkách malých toků, ne v několika velkých. Jediným spolehlivým zdrojem toho čísla je váš vlastní výpis, ne odhad.

Maximum banky versus maximum, se kterým se dá žít

Tady je názorný příklad, který ukazuje velikost mezery. Níže uvedená čísla jsou příklady, ne nabídka pro konkrétní osobu.

• Hrubý příjem: €3,800 / měsíc
• Čistý příjem: €2,950 / měsíc
• Pohled banky: při 42procentním DTI z hrubého nabízí prostor pro splátku kolem €1,596
• Skutečné životní náklady z výpisu: €1,650 (jídlo, doprava, energie, předplatné, úniky)
• Ponechaná rezerva: €300
• Pohled cashflow: €2,950 mínus €1,650 mínus €300 = €1,000 skutečného prostoru

Banka říká €1,596. Cashflow říká €1,000. Pokud si tato osoba půjčí podle čísla banky, vezme na sebe zhruba €600 měsíčně tlaku, který nemá odkud přijít, jen z rezervy, úspor nebo kreditní karty. Na papíře kvalifikovala. V praxi je jeden špatný měsíc od problémů. Maximum banky je strop. Maximum, se kterým se dá žít, je podlaha, na které můžete stát.

Náklady, na které téměř každý po koupi zapomene

Splátka není nákladem domu, je jen jednou jeho částí. Vlastnictví přidává vrstvu utrácení, kterou vám nájem nikdy neúčtoval, a v kalkulačkách dostupnosti se objeví jen zřídka.

• Údržba a opravy. Hrubé pracovní číslo je kolem 1 procenta hodnoty nemovitosti ročně. Na domě za €300,000 je to €3,000 ročně, čili €250 měsíčně, zprůměrováno přes kotle, střechy a rok, kdy se nic nepokazí.
• Pojištění domácnosti, které bude věřitel vyžadovat, plus jakékoli životní pojištění navázané na úvěr.
• Vyšší provozní účty. Koupený dům bývá často větší než pronajatý, takže topení, voda a energie stoupají.
• Daň z nemovitosti a jakékoli servisní nebo společenství poplatky.
• Jednorázové náklady na zařízení v prvních měsících: spotřebiče, nábytek, malé rekonstrukce, které se vždy objeví.

Započtěte je a splátka, se kterou se dá žít, se opět zmenší. Dům, který vypadal dostupně při samotné splátce úvěru, může přestat být dostupný, když dolehnou plné náklady na vlastnictví.

Jak najít své skutečné číslo z výpisu

Nepotřebujete k tomu návyk rozpočtování, potřebujete jeden dokument. Váš bankovní výpis už drží odpověď, protože je úplným záznamem toho, kolik váš život skutečně stojí. Práce spočívá v tom přečíst ho správně.

1. Vezměte svůj čistý příjem za měsíc.
2. Sečtěte své skutečné životní náklady z výpisu včetně malých opakujících se plateb, které většina lidí nikdy nesečte.
3. Odečtěte rezervu ve výši jednoho až tří měsíců nezbytného utrácení, dimenzovanou podle toho, jak stabilní je váš příjem.
4. Odečtěte zapomenuté náklady na vlastnictví uvedené výše.
5. To, co zůstane, je splátka, kterou váš cashflow opravdu unese.

Tohle je ta část, kde se čtení výpisu rukou rozpadá, protože úniky jsou přesně ty řádky, které lidé přeskakují. Na tohle je vytvořen VESTELON FLOW: nahrajete jeden výpis bez přihlašování do banky a on vám ukáže váš skutečný cashflow, úniky, které ho odčerpávají, a skutečný měsíční prostor, který máte na splátku po započtení vašeho reálného života. První report je zdarma, takže své číslo, se kterým se dá žít, uvidíte dřív, než vás jakýkoli věřitel vůbec vyměří.

Bezpečné pásmo splátka k čistému příjmu

Jako kontrolu zdravého rozumu pro cokoli, co vám metoda cashflow dá, porovnejte výsledek se svým čistým příjmem. Široce používané pohodlné pásmo je udržet celkový náklad na bydlení, splátku plus náklady na vlastnictví uvedené výše, zhruba v rozmezí 28 až 35 procent vašeho čistého příjmu. Pod 28 procenty máte skutečný prostor se nadechnout. Nad 35 procenty se tlak rychle stupňuje a malé otřesy se mění na velké. Pásmo je vodítko, ne pravidlo, a vaše skutečné životní náklady mohou vaše vlastní bezpečné číslo posunout níž.

Časté dotazy

Mám si půjčit plnou částku, kterou banka nabízí? Málokdy. Maximum banky je nejvíc, co si můžete půjčit, ne nejvíc, co pohodlně unesete. Číslo cashflow je téměř vždy nižší a ta mezera je vaší rezervou bezpečnosti.

Proč je moje skutečná dostupnost nižší, než říká kalkulačka? Většina kalkulaček pracuje z hrubého příjmu a průměrného utrácení. Vaše skutečné náklady, včetně úniků a nákladů na vlastnictví, jsou specifické pro vás a obvykle vyšší než předpokládaný průměr.

Jak velká má být moje rezerva? Obecně jeden až tři měsíce nezbytného utrácení. Čím méně předvídatelný je váš příjem, tím větší by rezerva měla být, protože celým smyslem je absorbovat měsíce, které nejdou podle plánu.

Tento článek vysvětluje metodu uvažování o dostupnosti a používá jen ilustrační čísla. Není finančním poradenstvím. Konečné rozhodnutí o úvěru činí vaše banka nebo věřitel a vaše vlastní čísla se budou lišit.